[재개발/재건축 ] 조합원 자격 요건의 모든 것 (+지위취득 제한 조기화 )

 

지난 6월 24일 국토교통부에서는 [조합원 지위 취득 제한 시기 조기화와 관련하여 세부내용]을  발표하였다

국토교통부에서 알려드립니다

 

국토부는 투자수요가 몰리면서 가격을 끌어올리는 현상을 억제하고

실거주 조합원의 권익을 보호하여

 

재개발.재건축 시장의 안정화를 도모하기 위하여

조합원의 지위 양도 제한 기준일을 앞당기겠다는 내용이 핵심이다

 

 

재개발과 재건축 사업에서

조합원이 되어야만 그 사업에 참여하여 새로운 건물을 소유할 수 있게 되기 때문에

조합원의 자격 요건은 가장 중요한 조건이라고 할 수 있다

 

 

이번 글에서는 재개발. 재건축 조합원 자격의 기본개념과 국토부에서 발표한 내용에 대해서 정리해 보겠다

 

 

재개발 vs 재건축

 

 

 

 

 

조합원 자격

 

• 도시 및 주거환경정비법 제39조 조합원의 자격

 

① 1명을 대표 조합원으로 본다.

- 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우

- 여러 명의 토지등 소유자가 1세대에 속하는 때

- 조합설립인가 후 1명의 토지 등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여

  여러 명이 소유하게 된 때

 

② 투기과열지구 내 재건축 사업은 조합설립인가 후,

재개발 사업은 관리처분계획의 인가 후,

해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수 한 자는 조합원이 될 수 없다.  다만, 예외 인정

 

 

즉,  재건축의 조합원이 되기 위해서는 토지와 건물을 동시에 소유하고 정비사업에 동의해야 한다

 

하지만 재개발에서는 동의 여부와 관계 없이

조합설립인가 후 모두 조합원이 되지만 추가로 충족해야 할 요건이 있다

이 조건을 충족하지 못하면 조합원이 되지 못하고 현금청산을 받게 된다

 

	토지+건물 소유	토지만 소유			건물만 소유	무허가 건축물
소유권 분리일	해당X	2003/12/30 이전		2003/12/30 이전	2003/12/30 이전	관계 X
최소 면적	관계X	30㎡ 이상~ 90㎡ 미만		90㎡ 이상	관계X	관계 X
주택 소유 여부	관계X	무주택자 /  권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자		관계X	관계X	관계X

●  소유권 분리일 : (서울시 기준/ 시도 조례에 따름) 토지나 건물만 소유한 경우 소유권 분리가 「서울시 도시 및 주거환경 정비조례」 시행일인 2003년 12월 30일 이전에 이루어져야 함

 

[  토지만 소유한 경우 ]

. 최소 면적 : 토지만 소유한 경우 서울시 기준 90㎡ 이상 되어야 함(여러 필지를 합한 면적이 90㎡ 이상일 경우도 가능)

하지만 토지 면적이 90㎡ 미만인 경우는

2010년7월 16일 기준으로 정비 기본계획 수립 이전과 이후의 두 가지 경우로 나뉘게 된다

 

 

 

[ 무허가 건축물(뚜껑)의 경우 ]

합법적으로 허가는 되지 않았지만 소유권 자체는 인정됨

다만 아래의 조건을 모두 충족해야 함

 

 

[ 재건축 상가 소유자]

상가를 소유한 사람은 원칙적으로 상가를 분양받지만 예외적인 경우에 아파트로 받는 경우가 있다

 

 

조합원 지위 취득 제한 조기화

 

[ 원칙 ]

 

재개발과 재건축에서는 조합원의 지위 양도 시기를 제한해서

그 이후에 양수 받은 사람은 조합원이 되지 못하고 현금 청산의 대상이 된다

 

기존의 재건축은 조합설인가 후 / 재개발은 관리처분 인가 후 조합원의 지위 양도를 할 수 없었으나

 

법 개정 후에는 재건축은  안전진단 통과 이후/ 재개발은 정비 구역지정 이후부터

시·도지사가 기준일을 지정하고, 지정일 이후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격 취득이 제한된다

 

★ 조합원 지위취득 제한 시기를 조기화 하는 구역은 시도지사가 지정하는 특정 ‘기준일 지정‘ 구역으로 한정되므로 같은 구(區) 내에서도 구역 별로 조합원 지위 취득 제한 시기가 달라질 수 있음

 

★ 법령이 개정되더라도 무조건 조합원 지위취득 제한 시기가 앞당겨지는 것은 아니며, 시·도지사가 해당 단지(구역)에 기준일을 정하는 경우에만(기준일은 장래의 시점으로만 지정 가능) 그다음 날부터 적용

 

★새로운 법령은 이미 정상적인 거래를 통해 부여받은 조합원 자격을 기준일 지정 후 사후적으로 박탈하는 것이 아님(조합원 지위취득 제한은 소급 적용되지 않음)

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[ 예외 ]

 

예외 규정을 두어 불가피한 경우에 조합원의 지위 양도가 가능하다

 

[ 예외규정 적용 사례 ]

 

    (※토지거래허가구역 : 잠실동,삼성동,청담동,대치동,압구정,여의도,목동,성수)

 

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