쉽게! 지주택(지역주택조합) 핵심 개념 간단 정리(가입부터 탈퇴/주의사항)

 

1. 지역 주택조합 건설 사업이란?

 

동일지역범위(시･도)에 거주하는 주민이

 

주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여

 

조합을 설립한 후 사업의 주체가 되어 토지를 매입하고

 

조합원에 우선 분양하는 공동주택 건설사업

 

 

 

주택 및 토지소유자로 이루어진

 

재개발이나 재건축과는 비슷하면서도 일정 부분 차이가 있음

 

 

 

2. 주택 정비사업(재개발&재건축)과 지역 주택조합사업의 차이점

 

 

 

 

3. 지역주택조합제도의 장•단점

 

장점	단점
주택청약통장이 필요 없음	주택조합 가입요건 구비(지역, 거주기간)
청약 경쟁 순위에 관계 없음	사업 지체 시 추가분담금 발생
일반분양주택보다 가격이 저렴함	조합원 지위를 계속 유지
잔여세대 일반분양분 보다 양호한 호수 배정	조합 규약에 따른 책임과 의무 부담

 

 

4. 지역주택조합 조합원의 자격

 

①& ② 조건 만족 시, 조합원 자격 부여

 

① 조합설립인가 신청일 (해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날) ~ 해당 조합주택의 입주가능일까지 

 

세대원 전원이 무주택인 세대의 세대주  

 

또는

 

세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주

 

② 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주하여 온 사람일 것

 

 

 

5. 사업 시행 절차

 

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6. 조합 가입 시 주의사항

• 동·호수 및 분양 가격 등은 사업계획 승인과 분양승인을 받아야만 결정되는 것으로,
  조합원 모집 시에는 미리 확정될 수 없다

 

• 지역주택조합사업은 지역주민이 조합을 구성하고 사업부지를 매입하여 주택을 건립하는 사업으로서
사업 추진과정의 모든 책임은 조합원이 지게 된다

 

• 토지매입이나 사업계획 승인, 시공사 계약 등이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하기 때문에

분양 가격이 불투명하며, 사업추진과정에서 토지매입, 공사비, 사업계획 변경 등에 의한 추가 분담금 발생 요인이 많다

 

• 토지사용권한의 미확보, 기반시설 부족(학교용지미확보), 조합원 간의 분쟁 또는 조합 및 사업자 간의 분쟁
등으로 사업기간이 장기화 할 수 있으며, 사업이 지연되거나 무산될 경우 조합원의 손실 우려

 

• 조합원 모집 시 광고하는 시공 예정사가(사업 초기 브랜드만 제공할 뿐 책임, 보증의무 없음)
시공하지 않을 수도 있다

 

• 조합이 시공사와 공동사업 협약을 체결하여야 비로소 시공사에게 사업 추진에 대한 책임이 있다

 

• 사업부지 내 국공유지가 있을 경우 용도폐지 가능 여부, 사업지의 학생 수용 가능 여부 등에 대하여도
미리 확인이 필요한 사항

 

• 해약 시 환급 관련 절차와 위약 규정(업무추진비는 환불 불가, 계약금의 10%를 위약금으로 변제 등)을
반드시 확인

 

• 자금관리의 투명성과 안정성 등이 확보되어야 하며, 자산관리ᆞ신탁회사가 자금관리를 하여야 한다
(※신청금 입금 시 계좌 예금주명이 신탁회사인지 반드시 확인 필요)

 

 

 

7. 조합사업 탈퇴 방법

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① 주택법 제11조의6에 따른 탈퇴

(단, 이 법 시행일(`20.12.11) 이후 최초 조합원 모집 신고분부터 적용)

 

-  지역주택조합(추진위원회)에 가입한 자는 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 탈퇴 가능

 

• 반환 절차 

1) 조합은 청약 철회 요청을 받은 때로부터 7일 이내에 분담금 예치 기관의 장에게 분담금의 반환

 

2) 예치 기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내에 분담금 전액을 탈퇴자에게 반환

 

 

 

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② 조합 가입 계약의 취소 (민법 제109,110조)

 

1) 과장광고의 홍보 행위 문제 (기망)

ex. 조합이 실제로 확보한 토지 비율보다 더 높은 비율의 토지를 확보했다고 한 경우
      추가 분담금이 한 푼도 없을 것이라고 홍보하는 것

 

: 조합의 홍보 행위가 기망 행위에 해당한다는 점을 입증해 

기망을 이유로 조합 가입 계약을 취소하고
납부한 분담금 전액을 환불 받을 수 있음

 

2) 안심보장증서 교부 절차의 하자 (기망 or 착오)

 

‘사업이 무산되는 경우 납부한 분담금 전액을 반환해 주겠다’는 내용의 안심보장증서를 교부하며 모집하는 경우가 많음

 

: 안심보장증서의 분담금 전액 반환에 관해 조합원 총회 결의 부존재 사실 또는

결의 필요 사실을 몰랐다는 것을 입증해 

총회 결의 없는 무효인 안심보장증서에 의한 기망 내지 착오를 원인으로 한 취소하는 사례

 

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③ 조합원 자격 상실로 인한 탈퇴 (주택법 시행령 제21조)

지역 주택조합에 가입한 자는 주택법 시행령 제21조에서 규정하고 있는 자격 요건을 갖춰야 함

자격 요건을 결하게 된 자는 더 이상 조합원 지위를 유지할 수 없게 되는데

이러한 경우 조합 가입계약서에서 약정한 내용

 

또는 조합 규약의 규정에 따라 납부한 분담금이 환급됨

 

단, 대부분의 조합은 조합원 자격 상실로 인한 탈퇴의 경우

 

납부한 분담금 중 업무 대행비 등의 비용을

 

공제한 나머지를 환급하는 것으로 규정하고 있어 납입 분담금 전액을 되돌려 받지는 못함

 

 

 

8. 주요 피해 사례

 

◆ 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보·광고

◆  사업계획과 사업비 등 미확정 상태에서 동·호수 지정, 확정 분양가 제시

◆  대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보

◆  애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집

◆  같은 위치에 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복조합 불가)

◆  매입 불가한 국공유지 또는 정비구역 지정된 토지를 대상으로 조합원 모집