1세대 1주택(고가주택) 양도소득세 계산

요건을 갖춘 1세대 1주택은 비과세가 가능합니다. 단 실지거래가액이 12억을 초과하는 경우, 즉 고가주택인 경우 12억 초과하는 분에 대해 양도소득세가 과세되고 있습니다.

 

함께 고가주택 양도소득세 계산을 알아보아요!

 

1세대 1주택 비과세 요건

보유요건 : 2년 이상 국내주택 보유

 - '21년 1월 1일 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날로부터 보유기간 계산

 

거주요건 : 2년 이상 거주('17년 8월 3일 이후 취득당시 조정대상지역에 있는 주택만 적용)

 - 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 제외

 

 

 

최근 세법 개정 사항

고가주택 기준금액 상향 : 9억원에서 12억원으로 상향

 

'21년 12월 8일 양도(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)분부터 12억원 적용함

 

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1세대 1고가주택 양도차익 계산 방법

고가주택이란 양도당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 주택이라 함

 

"전체 양도차익 중에 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대하여만 과세"

 

고가주택 양도차익 = 양도차익  ×  (양도가액 - 12억원)/양도가액

 

 

 

12억 초과 고가주택 양도소득세 계산 사례

[전제 조건] 

취득일 : 2006년 1월 1일,  양도일: 2022년 1월 1일(10년 이상 거주)

취득가 : 5억원(기타 필요경비 0원), 양도실가 : 15억원 

 

Step 1. 전체 양도차익 계산 : 15억원 - 5억원 - 0원 = 10억원 

 

Step 2. 과세대상 양도차익 계산 : 10억원 × (15억원 - 12억원)/15억원 = 2억원

→ 전체 양도차익 10억원 중 2억원에 대해서만 과세됨

 

Step 3. 공제할 장기보유특별공제액 계산 : 2억원 × 80% = 1.6억원

 

Step 4. 과세대상 양도소득금액 : 2억원 - 1.6억원 = 4천만원

 

Step 5. 과세표준 : 4천만원 - 기본공제 250만원 = 3750만원 

 

Step 6. 양도소득세(지방세 포함) : (3750만원 × 15% - 108만원) × 1.1 = 약 500만원